Fachadas de prédios exigem manutenção, limpeza e pintura periódicas

O cuidado com a fachada de um edifício é mais do que um zelo pela preservação e valorização do patrimônio. É também uma obrigação legal. O artigo 1.348 do Código Civil deixa claro sobre a responsabilidade do síndico para “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. E no caso da cidade de São Paulo por exemplo, a Lei 10.518/1988, regulamentada pelo Decreto 33.008/1993, estabelece a obrigatoriedade de pintura ou lavagem das fachadas (de acordo com a natureza do revestimento) no mínimo a cada cinco anos, como forma de garantir as condições estéticas do empreendimento.

Infelizmente a maioria dos responsáveis pelos empreendimentos só agem quando existe um problema já em estado avançado, por exemplo nas fachadas, aparecem trincas, fissuras, rachaduras, descascamento, manchas e bolhas. E durante as intervenções, nesses casos, se detectada uma causa estrutural, vão exigir mais do que uma simples pintura ou troca de revestimento. Consequentemente, além da obra ficar com um custo maior, aumenta-se muito as dificuldades e também em muitos casos, aumenta-se os trâmites burocráticos, esses que variam de município para município. Por exemplo: No município de São Paulo, para tratar fissuras por exemplo, é necessária a comunicação à Prefeitura para a realização da obra. A prefeitura avalia questões de segurança, como a necessidade de colocação de telas de proteção em determinados pontos. Isso porque há fachadas bem próximas da passagem da via pública”. Além disso, é preciso estar atento ainda a uma Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho, a NR 35 (sobre trabalho em altura), estabelecida em 2012 e que determina os requisitos para atividades executadas acima de dois metros de altura.

Recomenda-se muita atenção na contratação de empresas para a realização dos serviços. É preciso se certificar de que exista um engenheiro responsável com a devida especificidade, que se busque a documentação necessária na prefeitura e que a empresa siga rigorosamente as determinações legais para o exercício da função.

NOTAS IMPORTANTES!
A maior parte das fachadas dos condomínios residenciais é de argamassa com pintura, pastilhas ou revestimentos cerâmicos. Sua manutenção básica inclui lavagens a cada dois ou três anos e, no caso da argamassa, também a repintura, que costuma ter durabilidade em torno de cinco anos se for usada tinta de boa qualidade. A periodicidade exata, no entanto, vai depender dos agentes agressivos a que o empreendimento estiver exposto – como poluição, chuva ácida, maresia, índice pluviométrico etc. Também fazem diferença o tipo do material utilizado e sua aplicação.

Por isso, a MSI Engenharia Predial, especialista em restauração de fachadas, recomenda primeiramente uma inspeção visual atenta a cada seis meses, que pode ser feita pelo próprio zelador. Além disso, uma vistoria técnica mais detalhada deve ocorrer a cada dois ou três anos, preferencialmente conduzida por especialistas. Se a região for cercada de agentes agressivos, o intervalo de tempo pode cair para um ano. Assim será possível identificar qualquer problema ao primeiro sinal e agir rapidamente, evitando que se agrave.

“Se aparecer fissura ou trinca, é preciso avaliar imediatamente. Costumamos comparar com a febre, ou seja, é um sintoma. Febre pode estar ligada a uma unha encravada ou uma doença gravíssima, da mesma forma uma trinca pode ser algo simples ou sinal de problema maior”. Tem coisas que são naturais, como por exemplo, o fato de a argamassa não resistir muito a efeito de tração e abrir uma fissura quando retrai. “Por outro lado, também pode ser um sinal de que o prédio esteja recalcando, daí o assunto é grave”.

DESCOLAMENTO DE PASTILHAS
O fato é que quando se abrem fissuras, ocorre infiltração de água, gerando manchas, estufamentos e afetando o interior dos apartamentos. No caso de pastilhas ou cerâmica, a água pode também entrar pelo rejunte, correr por trás e provocar a queda da argamassa e do revestimento. É uma situação mais comum em locais com alto índice de chuvas, pois tanto a argamassa quanto o concreto se dilatam ao receber água e se contraem quando perdem, num movimento chamado termo-higroscópico. “E revestimento em pastilha, geralmente, quando cai de um lado há problema também do outro e é preciso trocar tudo”, fica o alerta.

Normalmente retração de massa e fissura de recalque, que são os problemas mais frequentes, já é identificado de imediato”, pois há uma relação direta entre a ocorrência de problemas e a construção do prédio. Ou seja, muito do que acontece resulta da execução da obra, com eventual uso de produtos inadequados ou da aplicação errada, que comprometem muito a durabilidade dos revestimentos e potencializam as chances de problemas. Por exemplo, a aplicação de revestimento inadequado por questões de economia, com assentamento feito às pressas, possivelmente vai resultar no descolamento de pastilha, trazendo transtornos futuros aos responsáveis do empreendimento.

Portanto, não é só prédio antigo que está sujeito a problemas na fachada. E a melhor conduta é sempre manter o rigor na inspeção periódica, como postura preventiva. “Uma vez identificada a patologia, o especialista poderá indicar o que deve ser feito e estabelecer prioridades”.

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Portanto qualquer dúvida contate a MSI ENGENHARIA PREDIAL, que estaremos prontos para ajudar!
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